唐山市路南区人民政府

行政复议决定书

路南政复决字[2023]13号

申 请 人：唐山某某服务有限公司

住    所：唐山市路南区某某西道x号

法定代表人：张立军 职务：董事长

委托代理人：白某某 河北某律师事务所

委托代理人：宫某某 河北某律师事务所

被申请人：唐山市路南区市场监督管理局

住    所：唐山市路南区国防道1号路南财经大厦

法定代表人：付东明 职务：局长

申请人唐山某某服务有限公司不服被申请人唐山市路南区市场监督管理局作出的《责令改正通知书》和《责令退款通知书》，于2023年8月31日向本机关提出行政复议申请，经补正，本机关依法于9月8日予以受理。本机关依法已予受理。现此案已审结。

申请人请求：1、撤销唐山市路南区市场监督管理局唐南市监经责改字〔2023〕3—6号责令改正通知书；2、撤销唐山市路南区市场监督管理局路南市监责退〔2023〕1号责令退款通知书，并确认违法。

申请人称：2023年8月9日申请人收到唐山市路南区市场监督管理局唐南市监经责改字〔2023〕3—6号责令改正通知书，给予申请人行政处罚，改正内容及要求：“责令改正不按规定程序调整物业费收费标准、多收取物业费的行为。”2023年8月16日申请人收到唐山市路南区市场监督管理局路南市监责退〔2023〕1号责令退款通知书：“现责令你（单位）收到本通知书之日起30日内，将消费者或其他经营者多支付的价款1431339.32元退还给消费者或其他经营者。消费者或其他经营者难以查找的，应当公告查找。拒不退还或者逾期未退还的部分，本局将依法予以没收。消费者或者其他经营者要求退还时，由你（单位）依法承担民事责任……拒不退还多收价款的，本局将依法从重处罚。”被申请人唐山市路南区市场监督管理局局作出的上述行政行为主要事实不清、明显不当、违反法定程序，应当依法予以撤销并确认违法。一、申请人调整物业费价格辗转多次向各级行政机关报备，但各级主管机关不按程序接收申请人调整物业费申请，且未及时对申请人进行物业等级评定，无合法有效的物业费收费标准指导，系相应的行政机关不作为、互相推诿造成，非申请人主观恶意。某某广场小区建成于2013年，共有业主2871户，其中回迁户业主1261户。根据唐山市路南区某某改造区域回迁指挥部2013年4月的《唐山市路南区某某改造区域回迁安置手册》中第4项“其他各项费用收取说明”。第1条规定：“物业费暂按0.8元/月/平方米收取，待2013年5月1日，我市《物业管理条例》正式实施后按照其相关规定执行。”,申请人按照上述规定在回迁居民交房时暂按0.8元/月/平方米收取物业费。随后积极办理相关手续，组织居民回迁。2014年在申请人积极参与物业等级评定工作的情况下，依规取得物业服务企业贰级资质，已经获得物业费调整的相应资质。2015年11月18日根据申请人考察服务范围及申请人成本测算，申请人与业主代表在唐山市物价局根据成本测算结果，现场双方确认，给予某某广场《唐价经费函字（2015）58号》关于某某里某某广场物业服务费备案的复函，函件明确确定某某广场小区物业费为1.8元/平米/月。对该收费标准予以公示并商品房物业费开始执行1.8元/平米/月，当时为回迁户平稳过度暂未调价。但回迁房部分物业费迟迟不调整，申请人始终亏损经营，为改善经营亏损现状，维持小区物业服务的基本水准。2017年6月份始将回迁业主物业费由原0.8元/平米/月上调到1.2元/平米/月，并予以公示。并同步向物价局、路南物业办、住建局及路南区人民政府发函，陈述申请人物业服务运营亏损，申请物业费上调，但上述各级行政机关均不接收函件，并未给予我司明确政府指导价，但物业费价格的调整实际上仍符合《唐山市路南区某某改造区域回迁安置手册》中第4项第1条规定。依规自行调整后，申请人始终坚持向各级行政机关报备并申办新的物业等级评定工作。自2017年7月中旬始申请人多次找到唐山市和路南区两级住建局物业处，并同广场街道办事处到路南区住建局物业处申请物业费调价及物业等级评定。唐山市住建局回复已经下沉到属地评定物业费等级标准，以正在等待等级评定标准为由不接受申请人申报材料。之后2018～2022年间申请人多次请求路南广场街道办、路南住建局物业办等各级行政机关解决物业费等级问题，但仍不接收接申请人的申请报件。自2017年起，申请人一直奔波，请求上述相关部门包含物业协会，尽快出台物业等级评定标准最终版，解决申请人实际困难，未果。2022年因部分业主上访到路南区广场街道办事处，八月份由广场办宋全喜书记牵头，路南区住建局及物业办、路南区市场监督管理局、路南区物价局等路南区有关部门领导及业主代表、申请人共同参会，召开关于物业费定价协调会。路南区委汪书记参加会议，会议决定2022年12月31日前由路南区住建局物业办牵头解决某某广场物业等级评定问题。依照评定要求，申请人在某某广场小区各住宅楼进行物业等级评定公示，公示时间为2023年1月10日至1月16日，同时物业等级评定委托书于2023年1月10日前路南区广场办某某里社区、路南广场街道办、路南区住建局物业办均已盖章，已报路南区住建局物业办委托唐山市物业协会进行评定。唐山市物业协会回复：因目前政府有新政策，评定工作处于暂停状况。申请人又辗转与唐山市住建局大修基金管理处相关人员对接沟通，答复目前物业等级评定应由路南区住建局物业办给予评定。基于上述事实，各级行政机关未按程序接收申请人调整物业费的相关申请及相应文件，同时对申请人并没有物业费等级的最终评定结果，且各级行政机关未有效给予申请人关于回迁户物业收费的指导或参考标准，所以被申请人作出被申请复议的行政行为，并无认定调整物业费收费标准是否过高的参照数值，没有相应的事实依据，同时违反了《中华人民共和国行政处罚法》第三十三条第二款：“申请人有证据足以证明没有主观过错的，不予行政处罚。法律、行政法规另有规定的，从其规定”的规定，申请人对于各机关不按程序接收请求的事实并无主观过错。二、在无有效的政府指导或参考价格的情况下，申请人与业主形成的物业服务合同关系受民法领域法律法规的调整，且遵循一般市场规律，不应受行政干预。2017年物业费调价1.2元/平米/月，至今74.8%的业主已执行，根据当时施行的《合同法》以及现行有效的《中华人民共和国民法典》规定，某某广场小区业主与申请人形成事实的物业服务合同，并就物业服务收费标准达成了一致，依法应予保护。被申请人依据《唐山市物业服务收费管理办法》第十四条的规定对申请人做出行政处罚行为，适用法律错误。三、某某广场项目交付至今，连年亏损，调整物业费是申请人在多数业主同意的情况下维持基本服务水准的必然客观需要，且调整后的物业费符合当地物业服务实际，价格合理。2013年物业服务运营亏损387178.18元、2014年物业服务运营亏损1596477.15元、2015年物业服务运营亏损1413855.77元、2016年物业服务运营亏损1473101.63元、2017年物业服务运营亏损121418.51元、2018年物业服务运营亏损248378.02元、2019年物业服务运营亏损836285.32元、2020年物业服务运营亏损271273.39元、2021年物业服务运营亏损266009.71元、2022年物业服务运营亏损259205.77元，就现行物业费标准，申请人的经营已难已维持，为了保证申请人提供的物业服务正常良性运转，适用市场规律进行物业费的调整已属必然。而被申请人作出被申请复议的行政行为对上述因素未予考虑，行政行为明显不当。四、被申请人做出具体行政行为程序违法。1、路南市监责退〔2023〕1号责令退款通知书的性质不明确，系在作出唐南市监经责改字〔2023〕3-6号责令改正通知书后向申请人就同一事件作出的重复的行政行为，系重复处罚，且该文书中没有告知申请人对该内容不服可以行使的救济权利及途径，程序明显违法。对责令退款以及如果不退款应当承担民事责任的陈述属于哪种性质的行政行为模糊、不清晰。对责令退款金额的依据也没有公示，系对可能发生的民事纠纷的非法行政干预。2、申请复议的两个行政文件，关于申请人重大利益均没有告知申请人有要求听证的权利，违反了《中华人民共和国行政处罚法》第六十三条的规定，系违法的行政处罚。3、申请复议的两个行政文件，被申请人要求申请人退还的物业费达百万以上，且一旦执行将无法执行回转，关乎申请人重大权益，被申请人并没有提前做出拟处罚的通知，也未给予申请人陈述和申辩的权利；且朝令夕改，送达给申请人的行政文件反复替换，做出的行政行为不严谨不认真，程序不合法，系违法的行政行为。综上所述，特向贵机关提起复议申请，恳请贵机关查清事实，支持申请人复议请求，以维护申请人的合法权益。

被申请人称：一、被申请人调查认定的事实清楚，适用依据准确。2022年9月28日被申请人接某某广场小区回迁居民代表举报称，该小区物业服务单位唐山某某服务有限公司在未征得居民认可的情况下擅自将回迁居民物业收费标准从0.8元/m²调高至1.2元/m²,该行为违反了《唐山市物业服务收费管理办法》的规定，属于乱收费，要求被申请人责令四季美盛公司退还多收物业费、降低至原收费标准，并依法进行行政处罚。因该举报涉及的时间线长、涉及发改住建等多个政府部门且历经机构改革，被申请人自接到该举报以来开展了大量的调查取证工作，查验了申请人的财务账册，询问了相关负责人和该小区部分业主，并就申请人物业费备案情况等函询了住建、发改等部门，取得了一系列证据材料，截至目前基本事实已经查清。（一）申请人唐山某某服务有限公司于2013年6月起陆续与入住某某广场小区的居民签订《前期物业管理服务合同》,成为某某广场小区物业服务单位。据双方订立的该《前期物业管理服务合同》第四页第三章第二项规定，“开发住宅每月每平米0.8元收取；”。但是，申请人在未征得小区占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，未报所在地区政府价格主管部门和同级住房和城乡建设行政主管部门备案的情况下，自2017年4月17日起，擅自调高物业收费价格至每平米每月1.2元。（二）申请人唐山某某服务有限公司提供物业服务的某某广场小区为居民普通住宅，且至今未成立业主大会。根据《唐山市物业服务收费管理办法》第四条“物业服务收费实行政府指导价、市场调节价两种价格管理形式。业主大会成立之前的居民普通住宅区（别墅除外）物业服务收费实行政府指导价；业主大会成立之后的普通住宅、非普通住宅及其它非住宅物业服务收费实行市场调节价”的规定，申请人对某某广场小区物业服务收费实行政府指导价。物业单位如需调整物业收费标准，根据《唐山市物业服务收费管理办法》第十四条规定“物业交付使用后，在业主大会成立前已实施收费的普通住宅区，因政策或服务成本变化等因素影响，住宅区的业主、物业管理单位申请调整物业服务等级与收费标准，应当在物业所在地的居民委员会、街道办事处（乡镇人民政府）指导下，征得小区占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，约定调整方案，报所在地县（市）区政府价格主管部门和同级住房和城乡建设行政主管部门备案”。而申请人至今尚未完成上述法定调整程序。（三）申请人在复议申请书中称其在调整物业费到1.2元/平米/月后，至今74.8%的业主已缴费执行，但申请人未能提交小区占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的相关证明材料，且通过回迁户居民代表反馈，申请人通过采取电梯扣限制电梯上下通行的方式强迫居民不得不交物业费，故其辩称的74.8%的业主已缴费执行并不能证明申请人已履行相关调价程序，且截至目前，申请人就其调价行为仍未完成备案程序。（四）关于申请人提供并作为调价依据的2015年11月18日《关于某某里某某广场物业服务收费备案的复函》（唐价经费函〔2015〕58号），根据2017年5月8日唐山市发展和改革委员会关于废止《关于某某里某某广场物业服务收费备案的复函》（唐发改函2017年71号）文件的通知要求，该复函已经予以废止，并要求申请人按照《唐山市人民政府关于印发唐山市物业服务收费管理实施办法的通知》（唐政发〔2016〕28号）文件要求，重新办理物业费备案手续。另根据唐山市发展和改革委员会2017年5月15日给举报人出具的“政府信息公开申请答复函”,明确唐价经费函〔2015〕58号文件不作为某某公司上调回迁户物业费的依据。2017年7月18日唐山市发改委关于“政府信息公开申请”的答复中亦明确唐价经费函〔2015〕58号文件中的“住宅区业主代表是指住宅区商品房业主代表，当时参加人没有某某广场小区回迁户业主代表，即唐山某某公司与某某广场小区回迁户没有签订《物业服务协议》。”故此，唐山市物价局上述备案复函已被废止，不能继续作为申请人调整物业服务收费价格的依据。综上，申请人在未履行《唐山市物业服务收费管理办法》规定的调整物业服务收费标准的流程的情况下，擅自调高物业费的行为涉嫌构成乱收费行为，属于未经规定程序擅自调整属于政府指导价范围内的服务价格的违法行为。根据《唐山市物业服务收费管理办法》第二十八条“物业管理单位在经营管理和服务中，服务内容不达标、不规范的行为由所在地县（市）区住房和城乡建设行政主管部门依法进行处理；超规定标准收费、乱收费行为由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》《价格违法行为行政处罚规定》等法律法规予以处罚。”的规定，对申请人未履行调价流程擅自调高物业费的乱收费行为，应依据《中华人民共和国价格法》《价格违法行为行政处罚规定》的法律法规予以处罚。因此，被申请人作出的处理决定事实清楚，依据准确。二、被申请人依法开展调查核实并作出处理决定，程序合法。（一）责令改正通知书和责令退款通知书属于两种不同类型的执法文书，是由国家市场监管总局统一制发的标准文书范本，格式统一，内容固定。根据《价格法》第四十一条的规定，经营者因价格违法行为致使消费者或者其他经营者多付价款的，应当退还多付部分；造成损害的，应当依法承担赔偿责任。根据《价格违法行为行政处罚规定》第十六条第一款的规定，本规定第四条至第十三条规定中的违法所得，属于《价格法》第四十一条规定的消费者或者其他经营多付价款的，责令经营者限期退还。本案中，申请人在未履行《唐山市物业服务收费管理办法》规定的调整物业服务收费标准法定程序的情况下，擅自将物业费从0.8元每月每平米调整到1.2元每月每平米的行为，涉嫌构成乱收费行为，被申请人依法责令申请人限期改正违法行为，并按照《市场监督管理处罚程序规定》第五十九条的规定，在作出行政处罚决定前，依法向申请人发出责令退款通知书，责令申请人限期退回多收价款，适用法律、法规正确，符合法定程序。（二）《中华人民共和国行政处罚法》第六十三条规定行政机关在拟作出行政处罚决定，应当告知申请人有要求听证的权利。被申请人作出的《责令改正通知书》《责令退款通知书》并非行政处罚决定，而是案件调查期间发现申请人存在违法行为，依法要求其限期改正违法行为的决定，未到下达行政处罚告知书的程序，尚未进行到听证告知的法定程序。（三）被申请人的处理决定符合包容审慎的执法原则。被申请人撤回更正责令改正通知书并修正部分内容正是被申请人工作严谨的体现。鉴于申请人违规多收费用的时间跨度长、金额大，且某某广场小区居民已多次通过举报、信访途径反映了相关问题，社会影响较大，但是考虑到本案客观情况及申请人违法违规的情节问题，本着包容审慎的执法原则，被申请人按照《价格法》第四十一条、《市场监督管理行政处罚程序规定》第五十九条的规定，先行责令申请人限期退还多收费用，责令其改正其违法行为，若申请人在限期内全额完成退费并改正其违法行为，被申请人在作出行政处罚时将对其改正情节予以考虑并依法作出最终认定。综上，被申请人依法对唐山某某服务有限公司作出的《责令改正通知书》（唐南市监经责改字〔2023〕）3-6号)《责令退款通知书》（路南市监责退〔2023〕1号）认定事实清楚，法律依据充足，程序合法，请求路南区人民政府依法予以维持。

经审查明：2013年4月，唐山市路南区某某改造区域回迁指挥部向回迁居民下发《唐山市路南区某某改造区域回迁安置手续》，其中在《其他各项费用收取说明》中明确“物业费：暂按0.8元/月/平方米收取。待2013年5月1日，我市《物业管理条例》正式实施后按照其相关规定执行。”2013年6月起，美盛物业公司陆续与某某广场小区回迁居民签订《前期物业管理服务合同》，物业服务合同第三章物业管理服务费用第二项约定“开发住宅按每月每平方米0.8元收取；”第七项约定：“物业管理服务费用标准按政府有关规定及本物业实际运行情况和物价指数变化及市政收费标准变化等因素进行相应调整。”2015年11月18日，唐山市发改委出具《关于某某里某某广场物业服务收费备案的复函》（唐价经费函〔2015〕58号），确定某某广场小区物业费为1.8元/月/平方米。2017年4月12日，美盛物业公司公示《上调回迁物业费的通知》，决定自2017年6月1日起，将回迁居民的物业费调整到1.2元/月/平方米。2017年5月8日，唐山市发改委下发《关于废止〈关于某某里某某广场物业服务收费备案的复函〉文件的通知》（唐发改函（2017）71号），明确对唐价经费函〔2015〕58号文件予以废止，请美盛物业公司按照《唐山市人民政府关于印发唐山市物业服务收费管理实施办法的通知》（唐政发〔2016〕28号）文件要求，及时到所在辖区重新办理物业费备案手续。自2017年起，美盛物业公司一直未能取得上调物业费的备案手续，但一直按1.2元/月/平方米的标准向回迁居民收取物业费。部分回迁居民按此标准交纳了物业费，部分回迁居民不同意上调物业费，并多次通过举报、信访途径反映，社会影响较大。2022年9月6日，某某广场小区回迁居民代表向路南区市场监管局举报，称美盛物业公司在未征得居民认可的情况下擅自将回迁居民物业收费标准从0.8元/㎡调高至1.2元/㎡，要求路南区市场监管局进行查处。2022年10月28日，路南区市场监管局立案调查。2023年8月8日，路南区市场监管局做出《责令改正通知书》（唐南市监经责改字〔2023〕3—6号）认定美盛物业公司擅自将某某广场回迁户的物业费由0.8元/平米调整到1.2元/平米，违反了《唐山市物业服务收费管理办法》第十四条的规定，依据《价格违法行为行政处罚规定》第九条第三项的规定，责令在2023年9月7日前改正，逾期不改的，将依据《中华人民共和国价格法》第三十九条的规定，给予行政处罚；如对该责令改正决定不服，可以提起行政复议或行政诉讼。2023年8月16日，路南区市场监管局做出《责令退款通知书》（路南市监责退〔2023〕1号），认定美盛物业公司的行为违反了《唐山市物业服务收费管理办法》第十四条、《中华人民共和国价格法》第十二条的规定，存在致使消费者多付价款的情形，根据《中华人民共和国价格法》第四十一条、《价格违法行为行政处罚规定》第十六条第一款、《市场监督管理行政处罚程序规定》第五十九条的规定，责令美盛物业公司在30日内将多收的1431339.32元退还给消费者；拒不退还的，将依法从重处罚。

以上事实有下列证据证明：唐山市路南区市场监督管理局唐南市监经责改字〔2023〕3—6号责令改正通知书、唐山市路南区市场监督管理局路南市监责退〔2023〕1号责令退款通知书、2013年4月唐山市路南区某某改造区域回迁指挥部《唐山市路南区某某改造区域回迁安置手册》、唐山某某服务有限公司贰级物业服务企业资质证书（副本）、唐山市物价局唐价经费函字〔2015〕58号《关于某某里·某某广场物业服务收费备案的复函》、申请人唐山某某服务有限公司调整某某广场小区回迁户居民的物业费有相应依据、唐山某某服务有限公司住宅通字〔2015〕第35号《关于按照唐山市物价局对某某广场物业服务收费备案复函收取物业费的通知》及公示照片、唐山某某服务有限公司致唐山市物价局某某〔2017〕02号《关于某某广场回迁户物业费上调的请示》、唐山某某服务有限公司致唐山市路南区物业办  某某〔2017〕03号《关于某某广场回迁户物业费上调的请示》、唐山某某服务有限公司致唐山市住建局  某某〔2017〕04号《关于某某广场回迁户物业费上调的请示》、唐山某某服务有限公司住宅通字〔2017〕第20号《上调回迁物业费的通知》、某某广场小区现有1261户回迁户明细及按照1.2元/平米/月物业费标准交费回迁户明细、唐山市住宅小区物业服务等级评定委托书、唐山某某服务有限公司致路南区市场监督管理局物业字〔2017〕01号《关于尽快解决某某广场小区回迁业主物业费等级评定的诉请》、案件来源登记表及举报信、立案审批表、现场检查笔录、询问调查笔录、2017-2022年度缴费明细表、部分物业收费票据、唐发改函〔2017〕71号文件、2017年5月15日、2017年7月18日唐山市发改委的关于“政府信息公开申请”的答复等。

本机关认为：一、被申请人作出唐南市监经责改字〔2023〕3—6号《责令改正通知书》、路南市监责退〔2023〕1号《责令退款通知书》符合法定程序。被申请人做出的《责令改正通知书》和《责令退款通知书》是行政处罚中的阶段性行为，而非行政处罚决定，法律法规并未规定必须告知当事人有权申请听证。被申请人在做出案涉两份通知书之前，对申请人进行调查时，明确告知当事人有权进行陈述和申辩，对申请人主张的听证权没有法律依据。因此，被申请人作出该两份通知的程序合法。二、被申请人作出唐南市监经责改字〔2023〕3—6号《责令改正通知书》、路南市监责退〔2023〕1号《责令退款通知书》主要事实认定清楚、证据充分、内容适当。（一）2022年9月，被申请人接某某广场小区回迁居民代表举报，唐山某某服务有限公司（以下简称“四季美盛公司”）在未征得居民认可的情况下，擅自将回迁居民物业服务收费标准从0.8元每平米调高至1.2元每平米。此证不仅有回迁居民代表的举报，还有四季美盛公司的自认。因此事实认定清楚。（二）申请人在未征得小区占建筑物总面积过半数的业主且占人数过半数的业主同意，未报所在地区政府价格主管部门和同级住房和城乡建设行政主管部门备案的情况下，自2017年4月17日起，擅自调高物业收费价格。申请人在未完成法定调整物业费备案程序的情况下，擅自提高收费标准，属于违反《唐山市物业服务收费管理办法》的相关规定。因此证据充分。（三）申请人服务的某某广场小区居民为居民普通住宅，至今未成立业主大会。依据《唐山市物业服务收费管理办法》的相关规定，业主大会成立之前的居民普通住宅，实行政府指导价。业主大会成立之后的住宅等物业服务收费实行市场调节价。在《前期物业管理服务合同》中显示“开发住宅每月每平米0.8元收取”因此，被申请人对其作出的《责令改正通知书》《责令退款通知书》符合相关法律规定，且内容适当。因此被申请人作出的唐南市监经责改字〔2023〕3—6号《责令改正通知书》、路南市监责退〔2023〕1号《责令退款通知书》，主要事实认定清楚，证据确实充分，适用法律准确，程序合法，处理适当。

综上，依据《中华人民共和国行政复议法》第二十八条第一款第一项规定，决定予以维持。

如对本决定不服，可自接到本决定之日起十五日内向人民法院提起行政诉讼。

二〇二三年十月三十一日